Les nouvelles mesures de la loi ALUR
Ces mesures ne s’appliquent qu’au parc locatif privé.
- Les locations meublées de résidence principale sont alignées sur les locations vides
- La résidence principale est redéfinie :
– Déterminée par le lieu de résidence habituel au moins huit mois par an
- Les contrats types de bail créent une transparence sans précédent :
– Les baux de location des locations vides, des locations meublées, des sous-locations et des colocations de résidence principale doivent suivre des modèles types qui seront publiés par décret
– Aux contrats s’ajoutent de nombreuses annexes obligatoires
- L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie
– Ces constats seront basés sur un modèle type qui sera publié par décret
- Les diagnostics techniques et de sécurité du logement doivent être annexés au bail :
– Plomb
– Amiante
– Diagnostic de performance énergétique
– Diagnostic de sécurité des installations d’électricité et de gaz (d’ici 2020)
– Diagnostic des risques naturels et technologiques, dans les zones à risques
- Les frais de location sont encadrés :
– Les frais d’entrée dans la location sont partagés entre propriétaire et locataire
– Les frais de gestion et de location sont exclusivement à la charge du propriétaire
– Les frais d’agence sont plafonnés (par décret)
- Trois obligations du locataire sont renforcées :
– Donner accès au logement pour des travaux
– Attester d’une assurance habitation
– Rendre les clés et de communiquer sa nouvelle adresse
- La caution solidaire des colocataires est limitée :
– La caution solidaire d’un colocataire prend fin à partir du moment où un autre colocataire l’a remplacé avec l’accord du bailleur, ou, à défaut, 6 mois après la date du congé
- Les conditions de congé pour acquisition ou reprise d’un logement occupé sont précisées :
– En cas d’acquisition d’un bien occupé par un nouveau propriétaire, le congé du locataire n’est autorisé qu’au renouvellement du bail en cours ; en cas de reprise par le propriétaire, pour des causes réelles et dûment justifiées, le congé n’est autorisé qu’au terme du bail en cours, au minimum après 2 ans, si c’est un bail récent. Le préavis est de six mois.
- Le préavis du locataire est réduit de 3 à 1 mois en zone tendue, ainsi qu’en cas de changement de situation du locataire
- Les loyers des zones tendues sont encadrés par des loyers de référence :
– Au renouvellement de bail ou lors d’une nouvelle location, le loyer doit être fixé par rapport au loyer de référence
– Un complément de loyer en dépassement du loyer majoré de 20% peut-être justifié par des éléments de localisation ou de confort
- L’indice de référence des loyers (IRL) qui limite les hausses de loyer s’applique aussi à la relocation :
– Non seulement lors du renouvellement de bail mais aussi lors de la location à nouveau locataire
- Les pénalités en cas de retard de paiement et les réclamations en cas d’arriérés de loyers sont limitées :
– Ne sont possibles que si elles sont prévues dans le contrat de location et ne peuvent dépasser 5% du loyer et 30% du dernier loyer dû
- Le dépôt de garantie est limité et sa restitution est encadrée :
– Limité à deux mois pour les meublés et 1 mois pour les locations vides. En cas d’accord sur l’état des lieux, le bailleur doit restitué ce dépôt 1 mois maximum après la remise des clés.
- La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location est strictement limitée :
– Une liste exhaustive des pièces sera définie par décret.
- La Garantie Universelles des Loyers (GUL) est gratuite et optionnelle – ses termes exacts ne sont pas connus
Renforcement de la lutte contre les expulsions