FAQ
Questions courantes du bailleur au moment de la prise de mandat
Explorez notre section Questions Fréquemment Posées (FAQ) pour trouver des réponses à toutes vos interrogations concernant la location immobilière. Que vous soyez propriétaire bailleur ou futur locataire, cette ressource vous offre un guide complet sur la gestion locative, les aspects financiers, les obligations légales et bien plus encore.
Nous sommes là pour vous fournir les informations dont vous avez besoin à chaque étape de votre parcours immobilier. N’hésitez pas à consulter notre FAQ et à nous contacter pour toute demande d’information supplémentaire.
Gestion locative
Nos services de gestion locative vous apportent la sérénité totale dans la gestion de votre patrimoine.
C’est un service « clé en mains, all inclusive », nous nous occupons de tout :
- Trouver un bon locataire pour votre bien
- Récupérer le paiement du loyer, relancer si nécessaire
- Gérer les relations avec votre locataire
- Gérer les éventuels sinistres (dégâts des eaux)
- Faire réaliser, avec votre accord bien sûr, les éventuels travaux nécessaires
- Procéder, si vous le souhaitez, aux paiements des charges de copropriété
En un mot : nous nous occupons de tout, jusqu’au virement du loyer sur votre compte.
Paris étant une zone tendue, le préavis de départ du locataire est d’1 mois que l’appartement soit vide ou meublé.
Concernant le préavis du bailleur :
- Bail meublé : le bailleur peut donner congé 3 mois avant la fin du bail
- Bail vide : 6 mois avant la fin du bail
Dans les deux cas, il ne pourra donner congé que pour la reprise de l’appartement pour lui ou quelqu’un de sa famille, pour la vente ou pour motif sérieux et légitime. »
Que ce soit un appartement vide ou meublé, l’équipement mis à disposition est à votre charge en cas de panne ou de vétusté.
Le locataire doit tout de même en assurer l’entretien sinon il en portera la responsabilité.
Nous avons très peu d’impayés car nous sélectionnons avec rigueur les candidats locataires, et nous faisons un suivi très poussé des paiements de loyer.
De plus, nous privilégions le paiement des loyers par prélèvement SEPA, ce qui évite beaucoup de problèmes.
En cas de retard, nous faisons :
- Des relances par sms et par courrier autour du 12 du mois
- Nous adressons un second courrier en recommandé (à nos frais) vers le 22 du mois.
Tout au long de ce processus, nous prenons contact avec le locataire par téléphone afin de régler le retard à l’amiable le plus rapidement possible.
Enfin, en cas d’impayé avéré, nous transmettons le dossier à l’assurance (si assurance souscrite) ou à un huissier avec votre accord pour établissement du commandement de payer (non pris en charge).
Il faut compter entre 3 et 6 mois pour le paiement des loyers impayés, mais vous serez payés rétroactivement depuis le premier jour d’impayé sans franchise.
Le plafond est de 80 000 € sur une durée illimitée.
Une procédure d’expulsion dure en général entre 18 et 24 mois en moyenne, voir plus…
D’où l’intérêt de souscrire à l’assurance loyers impayés.
Les locataires sont uniquement sélectionnés sur des critères de solvabilité et non discriminatoires.
Ils doivent gagner au moins 3 fois le loyer et doivent apportés de solides garanties.
- En cas d’assurance loyers impayées, c’est l’assurance qui valide les dossiers. Cela est nécessaire en cas de prise en charge du sinistre.
- Sans assurance, c’est notre service gestion qui valide les dossiers
Ce sont les mêmes critères de validations dans les deux cas
Bien sûr.
Certains propriétaires souhaitent continuer à valider les dossiers que nous leur soumettons.
Remarque : Cela arrive souvent lors de la première mise en location. Après les bailleurs connaissent notre sérieux et nous font confiance. Il préfère alors se décharger de cette tâche.
Nous demandons tout d’abord à avoir un dossier complet.
Nous vérifions ensuite que les revenus entrent dans les conditions de 3 fois le montant du loyer.
Nous demandons un garant solide si nécessaire.
Nous n’acceptons pas les cautions bancaires.
Nous vérifions l’authenticité des documents fournis, car il arrive parfois que des faux dossiers soient soumis…
Nous gérons l’ensemble des relations avec votre syndicat de copropriété.
Nous pouvons régler vos charges de copropriété (chose que nous faisons dans 90% des cas).
Par contre nous ne pouvons pas vous représenter aux Assemblées Générales.
En effet, cela serait impossible techniquement (2300 assemblées générales qui tombent souvent aux mêmes périodes) et n’aurait que peu d’intérêt car nous voterions des résolutions suivant des instructions que vous nous auriez donné. Autant donner votre pouvoir à un copropriétaire ou au syndic directement.
La provision pour charges est soumise à régularisation annuelle.
Le forfait de charges reste fixe, possibilité d’inclure d’autres charges que les charges de copropriété (ex : forfait internet, électricité…) : utilisable uniquement sur du meublé.
La provision pour charges est à privilégier car elle reflète plus la réalité des choses, et elle est beaucoup moins contestable.
Non, la provision pour charge est obligatoire dans le cadre de logements loués en vide
Il faut se baser sur le dernier relevé de charges annuelles. Le montant est indiqué dans la colonne « quote-part récupérable »
Conditions de l'agence
Les honoraires de locations à la charge du bailleur sont consultables sur demande à l’agence.
Voici le travail effectué :
- Pré-visite dans l’appartement
- Prise de photos avec matériel professionnel
- Mise en ligne d’une annonce de qualité
- Prise de rdv de visite, sélection des candidats locataire
- Visites
- Constitution du dossier
- Validation du dossier du locataire
- Rédaction du bail et de toutes ses annexes
- Signature du bail avec toutes les parties (locataires et cautions éventuelles)
- Remise des clés et récupération de l’assurance du locataire
La gestion locative devient le correspondant unique du locataire et de vous-même tout au long de la durée du bail. Vous n’êtes à aucun moment sollicités par votre locataire.
Voici le travail effectué :
- Récupérer le paiement du loyer chaque mois : appel de loyer, encaissement, quittancement
- Relancer si nécessaire en cas de retards
- Gérer les relations avec votre locataire (gestion des litiges)
- Gérer les éventuels sinistres (dégâts des eaux)
- Procéder, si vous le souhaitez, aux paiements des charges de copropriété
- Faire réaliser, avec votre accord bien sûr, les éventuels travaux nécessaires (établissement de devis)
- Révision de loyer, régularisation de charge
- Aide à la déclaration des revenus fonciers
- Comparatif état des lieux d’entrée/sortie…
Nos frais sont communiqués sur demande par l’agence.
N’hésitez pas à nous contacter pour connaître nos tarifs ainsi que l’ensemble de nos missions.
Non, nous faisons la location et la relocation de manière exclusive.
La raison en est simple, nous voulons pouvoir valider la qualité du candidat locataire mis en place (car c’est nous qui allons le gérer).
Nous avons eu, par le passé, des problèmes d’impayés avec des candidats locataires soumis par des confrères peu scrupuleux.
Nous effectuons désormais tous les états des lieux en interne. Cette approche nous permet d’assurer une meilleure qualité de service et de réactivité.
Nous mettons tout en œuvre pour mettre en valeur votre bien :
- Vitrines de nos agences
- Journal agence
- Panneaux
- Sites internet
- Laforet
- SeLoger
- Leboncoin
Vous êtes engagé(e) pour une durée fixe avec possibilité de résilier votre mandat chaque année à date d’anniversaire du contrat.
Non la loi ALUR interdit l’augmentation des loyers à la relocation.
Vous pouvez si le loyer n’a jamais été soumis à la révision du loyer depuis moins de 12 mois, vous basez sur l’indice IRL.
Si le loyer n’a jamais été soumis à la révision du loyer, le calcul ne peut se faire que sur 3 ans en arrière.
Autre cas possible d’augmentation du loyer :
- Si le logement est vacant depuis plus de 18 mois ;
- Si le bailleur réalise des travaux d’amélioration et de mise en conformité (et non des travaux d’embellissement) entre la sortie d’un locataire et l’entrée d’un nouveau pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du montant des travaux TTC.
- En cas de changement de contrat, soit passer de vide à meublé.
Vous n’avez pas le droit d’aller dans votre appartement quand vous le souhaitez sans l’accord du locataire. Il s’agit maintenant d’une propriété privée de votre locataire.
Toutefois, vous avez droit à une visite une fois par an en demandant l’autorisation à votre locataire. Nous vous proposons alors de nous en faire la demande, que nous transmettrons à votre locataire.
Nous avons des artisans soigneusement sélectionnés.
Mais vous pouvez tout à fait nous recommander vos artisans, nous ferons le suivi.
Toutefois, nous vous mettons en garde sur le choix des artisans car il est très important de faire des travaux de qualité. En effet, un appartement bien entretenu donne envie aux locataires de le respecter et de rester.
Les loyers sont versés à tous nos propriétaires le 19 ou le 20 du mois au plus tard.
Ce délai est nécessaire pour nous permettre de récupérer tous vos loyers et de payer vos charges.
Il est possible de ramener cette date au 15 du mois sous réserve d’avoir un règlement par prélèvement (qui a lieu les 8 de chaque mois).
Oui tout à fait. Vous bénéficiez d’un extranet inclus dans nos prestations qui vous permet de consulter les documents liés à la gestion comptable de votre location.
Toutefois, les documents liés à la location ne sont pas dans l’extranet (bail, état des lieux, etc…) et sont à votre disposition sur simple demande.
Fiscalité
Tout dépend de votre projet, car une location « vide » régie par la loi de 89 vous engage pour 3 ans minimum. Avez-vous comme projet de récupérer l’appartement, de le vendre ou est-ce un investissement de longue durée ?
Il faut également voir les aspects fiscaux. Cela dépend de votre patrimoine actuel et demande une étude approfondie.
Enfin, pour finir, les petites surfaces (Studio, 2 pièces) sont plus adaptées à la location meublée que les grandes surfaces du fait de la demande.
En effet, les grands appartements attirent les profils familiaux qui cherchent à s’installer pour du long terme donc ils préfèrent meubler eux-mêmes.
Tout dépend de votre « parc immobilier », mais dans les faits, déclarer au réel un meublé sur Paris est bien souvent plus intéressant…
Tous nos faires de gestion sont déductibles des impôts :
- Frais de location
- Frais de gestion + Assurance
Par ailleurs, vous pouvez aussi déduire vos travaux effectués, et les charges déductible de copropriété…
Afin de vous faciliter la tâche lors de votre déclaration d’impôts, vous recevrez une aide à la déclaration de vos revenus fonciers.