Mise à jour : novembre 2025

Location nue, location meublée et meublés de tourisme : quelles règles fiscales en 2025 ?

La fiscalité de la location immobilière a été profondément remaniée, en particulier pour les meublés de tourisme avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et ses décrets d’application. En parallèle, les règles environnementales (notamment l’interdiction de louer les logements classés G au DPE) influencent directement votre stratégie locative.

Cet article fait le point, de manière pratique, sur les régimes d’imposition applicables aux locations nues, meublées classiques et meublés de tourisme, avec un focus spécifique sur la Ville de Paris et des liens vers les textes officiels
(Service-Public.fr, impots.gouv.fr, législation, Ville de Paris…).

Sommaire

Location nue ou meublée : quelle différence fiscale ?
Location non meublée : revenus fonciers (micro-foncier / réel)
Location meublée classique (LMNP / LMP)
Meublés de tourisme : nouveau régime micro-BIC 2025
Cotisations sociales : quand basculez-vous dans le social ?
Performance énergétique : interdiction de louer les logements classés G
Spécificités à Paris : enregistrement, 90 jours, autorisations
Tableau comparatif des régimes (SEO-friendly)
Bonnes pratiques pour optimiser votre fiscalité locative
Sources officielles

1. Location nue ou meublée : quelle différence fiscale ?

Avant de parler de régimes d’imposition, il est essentiel de distinguer clairement les 2 catégories de base :

Location nue (non meublée) : le logement est loué vide ou avec très peu d’équipements.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Location meublée : le logement est suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre immédiatement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).
Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Fiscalement, la location meublée relève donc du régime des BIC (activité commerciale au sens de l’impôt), alors que la location nue relève des revenus fonciers. Cette distinction détermine les abattements, seuils et possibilités de déduction dont vous pouvez bénéficier.

2. Location non meublée : revenus fonciers (micro-foncier / réel)

Si vous louez un logement non meublé, vos loyers relèvent des revenus fonciers (article 14 du CGI). Les règles détaillées sont décrites par Service-Public.fr dans la fiche :

« Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée) »
.

2.1. Le régime micro-foncier (par défaut sous 15 000 €)

Condition : vos revenus fonciers bruts annuels (hors charges) ne dépassent pas 15 000 €.
Régime par défaut : vous relevez automatiquement du micro-foncier.
Abattement automatique : 30 % sur vos revenus fonciers bruts ; vous n’avez donc aucune charge réelle à détailler.
Déclaration simple sur la déclaration n° 2042, sans formulaire n° 2044.

2.2. Le régime réel des revenus fonciers

Vous êtes imposé de plein droit au régime réel si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € ou si vous optez pour ce régime malgré des revenus inférieurs à ce seuil.

Principe : vous déclarez vos loyers encaissés et déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, etc.).
Déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez générer un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (voire 21 400 € dans certains cas de rénovation énergétique), le surplus étant reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Formulaires : déclaration n° 2044 et report du résultat sur la n° 2042.

Le régime réel est souvent plus intéressant si vous financez votre bien à crédit et/ou si vous réalisez des travaux importants.

3. Location meublée classique (LMNP / LMP)

Les revenus d’une location meublée de longue durée (résidence principale du locataire, bail meublé classique)
sont imposés dans la catégorie des BIC.
Le guide de référence est la fiche Service-Public :

« Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée »

3.1. LMNP ou LMP ? (définition au 23 000 €)

L’administration distingue le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le
loueur en meublé professionnel (LMP) selon l’article 155 IV du CGI, rappelé par impots.gouv.fr :

« Les régimes d’imposition (location meublée) »

Vous êtes LMNP si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- vos recettes annuelles de location meublée n’excèdent pas 23 000 €,
- OU vos recettes de location meublée restent inférieures au montant total de vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC, BNC, BA…) du foyer fiscal.
Vous êtes LMP si vos recettes de location meublée :
- dépassent 23 000 € par an, et
- sont supérieures au total de vos autres revenus d’activité imposés à l’impôt sur le revenu.

3.2. Location meublée de longue durée : micro-BIC

Pour la location meublée classique (hors meublés de tourisme) les recettes relèvent du régime micro-BIC si :

vos recettes annuelles (loyers charges comprises) ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2024 et 2025),
et que vous n’avez pas opté pour le régime réel.

Dans ce régime :

votre bénéfice imposable = recettes annuelles – abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €),
vous ne pouvez pas déduire vos charges au réel (intérêts, travaux, etc.).

3.3. Location meublée de longue durée : régime réel (très fréquent en pratique)

Si vous dépassez 77 700 € de recettes ou si vous optez volontairement pour le régime réel, vous êtes imposé sur votre bénéfice réel.

Vous tenez une comptabilité (souvent avec l’aide d’un expert-comptable).
Vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, frais de gestion, etc.) et surtout amortir le bien et le mobilier, dans la limite des règles BIC rappelées par impots.gouv.fr.
Le régime réel permet souvent de générer un résultat fiscal faible voire nul pendant plusieurs années,
grâce aux amortissements.

Pour une présentation synthétique, vous pouvez également consulter le guide du ministère de l’Économie :

« Location meublée de longue durée : quels revenus déclarer ? »
.

4. Meublés de tourisme : nouveau régime micro-BIC à partir des revenus 2025

Les meublés de tourisme (logements loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage
n’y élisant pas domicile) font l’objet d’un traitement particulier. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » a profondément revu le régime micro-BIC pour ces locations, avec application à compter des revenus 2025.

Les nouvelles règles sont détaillées sur impots.gouv.fr, rubrique « Les régimes d’imposition », ainsi que par Service-Public.fr et Entreprendre-Service-Public.

4.1. Meublé de tourisme non classé (Airbnb & assimilés)

Catégorie fiscale : BIC (LMNP ou LMP selon le niveau de recettes).
À partir des revenus 2025 :
- seuil du régime micro-BIC abaissé de ~~77 700 €~~ à 15 000 € de recettes annuelles ;
- abattement forfaitaire abaissé de ~~50 %~~ à 30 %.
Au-delà de 15 000 € de recettes, vous basculez obligatoirement au régime réel et devez tenir une comptabilité permettant de déduire vos charges et amortissements.

4.2. Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes

À partir des revenus 2025 :
- seuil du régime micro-BIC abaissé de ~~188 700 €~~ à 77 700 €,
- abattement forfaitaire abaissé de ~~71 %~~ à 50 %.
Vous conservez toutefois un seuil plus élevé que la location meublée classique pour rester au micro-BIC.

Ces modifications ont pour objectif de rapprocher l’avantage fiscal des meublés de tourisme de celui des revenus fonciers, tout en maintenant un régime spécifique pour les meublés classés et les chambres d’hôtes. Service-Public.fr en propose une synthèse pratique pour les loueurs en meublé professionnel ou non professionnel : « Location meublée : quel régime d’imposition s’applique ? »

5. Cotisations sociales : quand basculez-vous dans le social ?

Au-delà de l’impôt sur le revenu, la location meublée peut entraîner le paiement de
cotisations sociales (en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %).
La règle générale est la suivante :

En dessous de certains seuils, vous êtes soumis uniquement aux
prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2 %).
Au-delà de seuils de recettes (souvent 23 000 €), votre activité est considérée comme professionnelle
au regard de la Sécurité sociale, et vous devez payer des cotisations sociales (micro-entrepreneur,
régime des indépendants ou régime général).

Les conditions varient selon le type de location (meublé de longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé).
Pour une vue exhaustive et à jour (2024, 2025, 2026), référez-vous à la fiche Service-Public :

« Doit-on verser des cotisations sociales pour la mise en location d’un meublé ? »
.

À noter aussi :

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) sont systématiquement affiliés au régime social des indépendants
et doivent verser des cotisations sociales sur leurs bénéfices.
À partir de 2026, les loueurs de meublés de tourisme non classés ne pourront plus bénéficier du
régime micro-social, ce qui renforce encore le caractère « professionnel » de ce type d’activité.

6. Performance énergétique : interdiction de louer les logements classés G

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements situés en France métropolitaine
dont le DPE est classé G ne peuvent plus être proposés à la location. Ils sont considérés
comme non décents au sens de la loi et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail
(ou d’un renouvellement) tant qu’ils n’ont pas été rénovés.

Cette interdiction est rappelée notamment par :

une actualité de Service-Public.fr sur les « passoires thermiques » (logements G) jugés non décents ;
le site du ministère de l’Économie :

« Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique »
.

Le calendrier prévoit ensuite une interdiction progressive de location des logements F, puis E
à l’horizon 2028 et 2034, ce qui impactera à la fois les locations nues et meublées.

7. Focus Paris : meublés de tourisme, 90 jours et autorisations

À Paris, la réglementation des meublés de tourisme est particulièrement stricte, en complément
des règles fiscales nationales. La Ville détaille ces obligations dans sa page officielle :

« La location meublée touristique : les règles à suivre »
.

7.1. Résidence principale à Paris : limite de 90 jours

Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an.
Vous pouvez la louer en meublé de tourisme (type Airbnb) au maximum 90 jours par an.
Vous devez obligatoirement faire une déclaration en ligne pour obtenir un
numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes vos annonces :

téléservice de déclaration des meublés touristiques
.
Vous devez également acquitter la taxe de séjour (souvent collectée par les plateformes).

7.2. Résidence secondaire ou autre logement à Paris

Si le logement n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire ou autre appartement), le régime est
beaucoup plus contraignant :

Obtention d’une autorisation de changement d’usage avec compensation
(transformation durable d’un local commercial en logement, par exemple).
Procédure de changement de destination en hébergement hôtelier auprès de la Direction de l’Urbanisme (BASU).
Enregistrement en meublé de tourisme (numéro obligatoire sur les annonces) et paiement de la taxe de séjour.
En cas d’absence d’autorisation, les amendes peuvent atteindre 100 000 € par logement,
assorties d’astreintes journalières par m², en plus des sanctions spécifiques en cas de dépassement des 90 jours
pour la résidence principale.

7.3. Attention aux copropriétés et au parc social

Les règlements de copropriété peuvent interdire ou limiter la location en meublé de tourisme,
surtout lorsque toute activité commerciale est prohibée dans les logements.
La location meublée touristique est strictement interdite dans le parc social parisien
(logements HLM) et peut entraîner la résiliation du bail en plus de lourdes pénalités.

Avant de lancer un projet de meublé de tourisme à Paris, il est donc indispensable de vérifier à la fois :

la réglementation parisienne (changement d’usage, enregistrement, sanctions),
et la fiscalité applicable (micro-BIC, réel, cotisations sociales) en fonction de vos recettes et du type de meublé.

8. Tableau comparatif des principaux régimes

Le tableau ci-dessous résume les règles applicables aux principaux types de locations en 2025
(hors régimes spéciaux et dispositifs de défiscalisation spécifiques).

**Comparatif 2025 : location nue, location meublée, meublé de tourisme (France & Paris)**
Type de location	Catégorie fiscale	Régime par défaut	Seuil micro (2025)	Abattement micro	Régime réel	Points clés 2025	Sources officielles
Location nue (non meublée)	Revenus fonciers	Micro-foncier < 15 000 € de loyers hors charges	15 000 €	30 %	Déduction des charges réelles et déficit foncier imputable (10 700 € / 21 400 €)	Déclaration simple sous 15 000 € ; réel obligatoire au-delà	Service-Public F1991
Location meublée classique (LMNP/LMP)	BIC	Micro-BIC si recettes ≤ 77 700 €	77 700 €	50 %	Déduction charges + amortissements (souvent très avantageux)	LMNP si recettes ≤ 23 000 € ou < autres revenus d’activité ; au-delà, LMP	Service-Public F32744 impots.gouv – Régimes d’imposition
Meublé de tourisme non classé	BIC	Micro-BIC si recettes ≤ 15 000 € (revenus 2025)	15 000 €	30 %	Au-delà de 15 000 € : réel obligatoire	Régime micro fortement restreint par la loi 2024-1039	impots.gouv Entreprendre SP F39451
Meublé de tourisme classé & chambres d’hôtes	BIC	Micro-BIC si recettes ≤ 77 700 € (revenus 2025)	77 700 €	50 %	Réel possible sur option ou obligatoire au-delà du seuil	Fin de l’abattement 71 % et du seuil 188 700 € à partir de 2025	impots.gouv
Meublé de tourisme à Paris (résidence principale)	BIC + règles locales	Micro-BIC ou réel selon recettes (cf. ci-dessus)	Selon type de meublé	Selon type de meublé	Obligation d’enregistrement, taxe de séjour	Limite de 90 jours par an pour la résidence principale, sanctions lourdes en cas de dépassement	Ville de Paris – Meublés touristiques
Tous types (logements classés G au DPE)	Revenus fonciers ou BIC	—	—	—	—	Interdiction de louer les logements classés G en métropole depuis le 1^er janvier 2025	Service-Public – Logement décent economie.gouv – DPE

9. Bonnes pratiques pour optimiser votre fiscalité locative

Comparer chaque année micro et réel : faites des simulations (au besoin avec un expert-comptable)
pour vérifier si le régime micro reste pertinent ou si le régime réel vous permettrait d’économiser de l’impôt.
Anticiper les effets du DPE : si votre logement est classé F ou G,
vous avez intérêt à programmer des travaux de rénovation énergétique avant les prochaines échéances
(interdiction déjà effective pour les G).
À Paris : vérifiez systématiquement le règlement de copropriété, les règles de changement d’usage
et la limite des 90 jours. Les sanctions peuvent annihiler tout intérêt économique du projet.
Bien distinguer LMNP et LMP : au-delà de 23 000 € de recettes et si celles-ci dépassent
vos autres revenus d’activité, vous basculez dans un cadre professionnel avec des implications en matière de
cotisations sociales, de déficit et de plus-value.
Conserver toutes vos pièces justificatives : factures de travaux, intérêts d’emprunt, charges,
attestations de classement en meublé de tourisme, DPE, etc. Elles sont indispensables en cas de contrôle.

10. Principales sources officielles à consulter

Cet article est une synthèse pédagogique et ne remplace pas un conseil personnalisé auprès de votre
service des impôts des entreprises (SIE), d’un expert-comptable ou d’un conseil juridique.

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